Mivel Magyarországon európai viszonylatban rendkívül alacsony a bérlakások száma, az önkormányzati bérlakásokból pedig egyre kevesebb van, és rendkívül nehéz bejutni, annak, akinek nem áll rendelkezésre a kezdőtőke, két lehetőséggel élhet: Vagy a privát piacról bérel lakást, vagy belevág a vásárlásba egy hitellel. Kiszámoltuk, hogy melyikkel jár jobban.

A vizsgálathoz megnéztük az aktuális ingatlanhirdetésekben, mennyibe kerül egy kisebb (45m2), és egy közepes méretű (69m2) lakás vételára, és mennyibe kerül egy ezekhez hasonló adottságú lakás bérlése. Annak érdekében, hogy az árakat a méret és a minőség mellett az elhelyezkedés se befolyásolja, mind a négy esetben a Főváros XI. kerületében található ingatlanokat vizsgáltunk meg.

Ha egy kisebb, 45 m2-es lakást szeretnénk bérelni, a havidíjak 55 000 forint körül alakulnak, ennél olcsóbb bérlakást Budapesten már nem nagyon lehet találni. Ha hosszú távon is ebben a lakásban szeretnénk maradni, és feltételezzük, hogy a bérleti díjak évente 3%-kal emelkednek, akkor 10 év alatt összesen 7,7 millió Ft-t, 20 év alatt 17 milliót fizetünk ki a lakhatásért.

Ha egy kicsivel nagyobb otthont keresünk, ahova például a gyerekek is kényelmesen elférnek, akkor egy valamivel nagyobb, 69 m2-es, 3 szobás lakást választunk. Ebben az esetben kicsit mélyebbre kell nyúlni a zsebünkben, a havidíj 75 000 Ft, ami 10 év alatt 10,5 millió Ft-os, 20 év alatt 24,5 millió Ft-os kiadást jelent számunkra. Ez első látásra soknak tűnik, de vajon mennyit fizetnénk ki ténylegesen ugyanezért a lakásért vásárlás esetén?

Egy az első, 45 m2-es lakáshoz hasonló elhelyezkedésű és adottságú lakás vételára 8 millió forint körül alakul, a nagyobbért pedig 11 millió körüli összeget kell kifizetni az ingatlanhirdetések alapján. Erre még jön 2-300 ezer forintnak megfelelő járulékos költség, például az illeték, vagy az ügyvédi díj. Természetesen a legegyszerűbb eset, ha a szükséges pénz teljes egészében rendelkezésre áll, egy összegben, és készpénzben tudunk fizetni. Ebben az esetben az is könnyen megállapítható, hogy a bérlés vagy a vásárlás éri meg jobban. 10 év alatt valamivel kevesebbe kerülne a bérlés, ráadásul a felújítás és az amortizáció költsége sem minket terhelne. Ezzel szemben 20 éves távlatban egyértelműen a vásárlás éri meg jobban. Természetesen az is érdekes kérdés, hogy mi történne, ha bérelnénk, és a rendelkezésre álló 11 milliós tőkét bankbetétbe vagy egyéb befektetésekbe tennénk, de ez legyen egy későbbi bejegyzés témája.

45 m2 65 m2
Vételár Bérleti díjra kifizetett összeg Vételár Bérleti díjra kifizetett összeg
8,2 millió 10 év 7,7 millió 11,3 millió 10 év 10,5 millió
20 év 17 millió 20 év 24,5 millió


Ha hitel kell

Ennél bonyolultabb a helyzet akkor, ha nem tudunk készpénzben fizetni a kiszemelt ingatlanért, hiszen hitelhez kell folyamodnunk. Az önrész mértéke, illetve a hitel futamideje és kamatai már jelentősen módosíthatják a fenti képet.
Az alábbi táblázatban azt néztük meg, hogy ha 25%-os illetve 50%-os önrész mellett a lakásvásárláshoz felveszünk egy húsz éves futamidejű, 11%-os kamatozású hitelt, akkor mennyit kell fizetnünk havonta, és hogyan alakul a lakásra kifizetett teljes összeg.
  

Vételár Önrész
aránya		 Önrész Hitel
összege		 Havi törlesztő Összes kifizetés
1A 
8 200 000  25% 2 050 000 6 150 000 63 480 17 285 101
1B  50% 4 100 000 4 100 000 42 420 14 256 734
2A  11 300 000 25% 2 825 000 8 475 000 87 478 23 819 712
2B  50% 5 650 000 5 650 000 58 319 19 646 475

 

A számokból látszik, hogy a jelenlegi árak mellett hosszú távon a lakásvásárlás kifizetődőbb, mint a bérlés, főleg akkor, ha rendelkezünk megfelelő mennyiségű önerővel. Talán ebből is adódik, hogy azok is inkább a vásárlás mellett döntöttek, akik nem rendelkeztek elegendő forráshoz egy lakás kifizetéséhez, és a korábbi olcsóbb hitelek még inkább ráerősítettek erre a folyamatra.

Természetesen befolyásolja a végeredményt az, hogy mekkora önrésszel rendelkezünk. Minél nagyobb az önrész aránya, annál kevesebb hitelre lesz szükségünk, és annál inkább megéri a lakásvásárlás mellett dönteni. 25%-os önrész esetén a havi hiteltörlesztés összege pedig valamivel magasabb, mint a lakbér, de 20 év alatt nagyságrendileg azonos összeget fizetünk ki az albérletre és a vásárlásra. 50%-os önrész esetén már mind a havi törlesztés, mind a végösszeg alapján kedvezőbb képet kapunk vásárlás esetén.

Az állami lakástámogatás is a tulajdonszerzést támogatja: a szocpol az önrész arányát növeli, a kamattámogatás pedig a hiteltörlesztés költségeit mérsékli. Aki komolyan gondolkodik a lakásvásárlásban, annak most jó lehetőségek adódnak, hiszen az állami ösztönzők mellett a lakáspiacon is nyomott árakkal találkozik. A potenciális vásárlónak a végleges döntés meghozatala előtt azt azonban nem árt felmérni, hogy milyen erőforrásokkal rendelkezik, mennyire érzi biztosnak jövőben bevételeit, és ennek fényében mennyire mer eladósodni.

Természetesen ez nem azt jelenti, hogy ne lenne szükség megfizethető bérlakásszektorra, sőt, épp ezt támasztja alá. Hiszen a fent bemutatott anyagi érdek miatt ma azok is lakásvásárlásban gondolkodnak, akiknek például a jövedelmi helyzete, esetleg bizonytalan munkahelye ezt nem annyira tenné lehetővé. A munkahely elvesztésével, a munkaképesség megváltozásával pedig máris elérkeztünk a bedőlt hitelekhez, ami oly sok családnak okoz ma problémát.

Előző cikkünk: Munka másik városban – Lakhatási támogatás a mobilitásért